La palazzina in cui abito è composta da quattro piani, l’ultimo dei quali è occupato da due soli appartamenti, dotati di una terrazza ciascuno, che copre la colonna di abitazioni sottostante. Un condomino del terzo piano ha lamentato un’infiltrazione di acqua nel proprio appartamento dovuta ad un cedimento della guaina impermeabilizzante della terrazza. Come dovranno essere ripartite le spese da sostenere per il rifacimento del manto impermeabilizzante?

Il quesito sollevato impone di soffermarsi sulla disciplina dettata dal nostro ordinamento in materia di ripartizione delle spese inerenti la manutenzione e la conservazione di lastrici solari e terrazzi a livello, con particolare riferimento all'art. 1126 c.c.

Tale disposizione prevede espressamente che, quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire nella misura di un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico stesso, mentre gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo cui il lastrico serve, in proporzione al valore millesimale in cui si esprime la proprietà di ciascun condomino.
Una specifica responsabilità del condomino che usufruisca concretamente del lastrico, avendone diritto, potrà sussistere esclusivamente nel caso in cui venga provato che la necessità di provvedere alla riparazione o alla ricostruzione del suddetto lastrico sia sorta da un fatto, ovvero da una particolare condotta negligente, tenuta da tale condomino, il quale sarà allora obbligato a rispondere in via esclusiva dei danni cagionati ad altri condomini o a terzi, a norma dell'art. 2043 c.c.
In ogni caso, secondo la costante giurisprudenza della Suprema Corte, sono a completo carico dell'utente o proprietario esclusivo del lastrico, senza alcuna ripartizione tra gli altri condòmini, le spese attinenti a quelle parti del lastrico del tutto avulse dalla funzione di copertura (ad esempio le spese relative ai parapetti, alle ringhiere, ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), mentre tutte le altre spese, siano esse di natura ordinaria o straordinaria, attinenti alle parti del lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura, vanno sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo le proporzioni indicate dal richiamato art. 1126 c.c. (in tal senso, tra l'altro, Cass., sent. n. 2726/02). La suddetta norma, inoltre, nel chiamare a partecipare alla spesa in questione, nella misura di due terzi, tutti i condomini dell'edificio o di quella parte di esso cui il lastrico serve, si riferisce a coloro a cui appartengono le porzioni immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (così Cass., sent. n. 7472/01).
Infine, per quanto riguarda l'equiparabilità della nozione di lastrico solare a quella di terrazza a livello, si rinvia ancora una volta alla giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui la terrazza a livello è destinata a dare un affaccio e ulteriori comodità all’appartamento cui è collegata e del quale rappresenta una proiezione verso l’esterno, ma quando assolve anche la funzione di copertura dell’edificio, può essere equiparata al lastrico solare e in questo caso si potrà richiedere al condominio la ripartizione delle spese di ristrutturazione nella misura stabilita dall'art. 1126 c.c. (così, tra l'altro, Cass., sent. n° 16067 del 21/12/2000). Alla luce di tali principi, pertanto, il condomino del terzo piano che utilizza in via esclusiva la terrazza in questione dovrà contribuire alla spesa complessiva nella misura di un terzo, mentre i restanti due terzi dovranno essere ripartiti soltanto tra quei condomini le cui unità immobiliari siano ubicate nella colonna sottostante la terrazza stessa, della cui copertura beneficiano. Ne deriva che i condomini abitanti nell’altra colonna dell’edificio non dovranno partecipare in alcuna misura a tale esborso.