Acquistare nuda proprietà: conviene davvero?

Comprare una nuda proprietà può essere un investimento interessante, ma richiede attenzione a prezzo, età dell’usufruttuario, spese straordinarie, tempi e rivendibilità.

Acquistare una nuda proprietà come investimento: vantaggi, rischi e aspetti da valutare

Acquistare una nuda proprietà può sembrare, a prima vista, un’occasione interessante: si compra un immobile a un prezzo inferiore rispetto al valore della piena proprietà e si attende che, alla cessazione dell’usufrutto, il bene diventi pienamente disponibile.

Ma è davvero un investimento conveniente? La risposta non è automatica. La nuda proprietà può essere una buona operazione, ma solo se viene valutata con attenzione, tenendo conto dei tempi, dei costi, dell’età dell’usufruttuario, dello stato dell’immobile, della possibilità di rivendita e delle spese che restano a carico del nudo proprietario.

Che cos’è la nuda proprietà

La nuda proprietà è la proprietà di un immobile privata del diritto di godimento, che resta in capo all’usufruttuario. In pratica, chi acquista la nuda proprietà diventa proprietario dell’immobile, ma non può utilizzarlo, abitarlo o concederlo in locazione fino a quando dura l’usufrutto.

L’usufruttuario, invece, conserva il diritto di abitare l’immobile o di trarne utilità, rispettandone la destinazione economica. Alla morte dell’usufruttuario, oppure alla scadenza dell’usufrutto se previsto a tempo determinato, il nudo proprietario diventa pieno proprietario senza dover acquistare nuovamente il bene.

È proprio questa attesa a giustificare il prezzo ridotto rispetto al valore ordinario dell’immobile.

Il prezzo della nuda proprietà: attenzione allo “sconto”

Il principale elemento che rende appetibile la nuda proprietà è lo sconto sul prezzo. Tuttavia, lo sconto non deve essere valutato in modo generico, ma in relazione a diversi fattori:

• età dell’usufruttuario;
• valore di mercato dell’immobile;
• ubicazione;
• stato manutentivo;
• spese condominiali prevedibili;
• prospettive di rivalutazione della zona;
• possibilità futura di rivendere la nuda proprietà.

Ai fini fiscali, il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà viene calcolato anche sulla base di coefficienti legati all’età dell’usufruttuario. Per il 2026 risultano confermati i coefficienti già applicati nel 2025; ad esempio, per un usufruttuario tra 67 e 69 anni il valore fiscale della nuda proprietà è pari al 55%, mentre sale al 60% tra 70 e 72 anni e al 65% tra 73 e 75 anni.

Questo dato, però, non coincide necessariamente con il prezzo commerciale. Il mercato può riconoscere uno sconto maggiore o minore in base alla vendibilità dell’immobile, alla domanda locale e alla concreta appetibilità dell’operazione.

Quando può convenire acquistare una nuda proprietà

La nuda proprietà può essere interessante per chi non ha necessità immediata di utilizzare l’immobile e dispone di capitali da investire con un orizzonte temporale medio-lungo.

Può essere una formula adatta, ad esempio, a chi vuole acquistare oggi un immobile che potrà servire in futuro per sé, per i figli o come patrimonio da rivalutare nel tempo.

Il vantaggio principale è chiaro: si entra nel mercato immobiliare con un esborso inferiore rispetto all’acquisto della piena proprietà. In zone centrali, universitarie, turistiche o comunque caratterizzate da buona domanda abitativa, questo può consentire di acquistare immobili che, a prezzo pieno, sarebbero difficilmente accessibili.

Tuttavia, la convenienza esiste solo se il prezzo di acquisto tiene conto in modo realistico del tempo di attesa e dei costi che il nudo proprietario dovrà sostenere.

I principali rischi dell’investimento

Il primo rischio è il tempo. L’acquirente non sa quando potrà effettivamente disporre dell’immobile. L’usufrutto vitalizio può durare molti anni e l’investimento resta, di fatto, immobilizzato.

Durante questo periodo il nudo proprietario non può abitare l’immobile, non può affittarlo e non può ottenere una rendita diretta. Può certamente vendere a sua volta la nuda proprietà, ma la rivendita può essere meno semplice rispetto a quella di un immobile libero.

Il secondo rischio riguarda lo stato dell’immobile. L’usufruttuario ha interesse a utilizzare il bene, ma potrebbe non avere la stessa attenzione del futuro pieno proprietario verso interventi migliorativi o valorizzanti. Alla cessazione dell’usufrutto, l’immobile potrebbe richiedere lavori di ristrutturazione, adeguamento impiantistico o manutenzione.

Il terzo rischio riguarda il mercato. Se i valori immobiliari restano fermi o diminuiscono, il vantaggio dello sconto iniziale può ridursi. La nuda proprietà è quindi meno adatta a chi cerca un investimento rapido o facilmente liquidabile.

Chi paga le spese: usufruttuario o nudo proprietario?

Uno degli aspetti più importanti riguarda la ripartizione delle spese.

In linea generale, le spese di custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria sono a carico dell’usufruttuario. Le riparazioni straordinarie, invece, sono a carico del proprietario, quindi del nudo proprietario. Gli articoli 1004 e 1005 del codice civile regolano proprio questa distinzione.

Questo significa che il nudo proprietario potrebbe dover sostenere costi importanti anche prima di poter utilizzare l’immobile: rifacimento del tetto, interventi strutturali, opere straordinarie condominiali, lavori sulle parti comuni.

In condominio occorre inoltre prestare attenzione al diritto di voto: l’usufruttuario vota sulle questioni di ordinaria amministrazione e sul godimento dei servizi comuni, mentre il proprietario vota sulle innovazioni, ricostruzioni e opere di manutenzione straordinaria.

Prima di acquistare è quindi fondamentale verificare i verbali assembleari, eventuali lavori già deliberati, preventivi approvati e possibili contenziosi condominiali.

Si può rivendere la nuda proprietà?

Sì, la nuda proprietà può essere rivenduta. Tuttavia, non sempre è semplice trovare un acquirente.

Chi compra una nuda proprietà acquista un bene di cui non potrà disporre subito. Per questo motivo, il mercato potenziale è più ristretto rispetto alla vendita di un immobile libero.

La rivendita può essere più agevole se nel frattempo l’usufruttuario è molto anziano, se l’immobile si trova in una zona richiesta, se il prezzo è competitivo e se non vi sono criticità documentali o condominiali.

Dal punto di vista fiscale, la cessione della nuda proprietà può rilevare ai fini della plusvalenza immobiliare se avviene entro cinque anni dall’acquisto, secondo le regole dell’articolo 67 del TUIR, salve le specifiche eccezioni previste dalla normativa. L’Agenzia delle Entrate ha ribadito la distinta rilevanza fiscale della cessione della nuda proprietà rispetto alla costituzione o cessione dell’usufrutto.

Per questo, prima di rivendere è opportuno verificare con il notaio o con il proprio consulente fiscale il trattamento applicabile al caso concreto.

I controlli da fare prima dell’acquisto

Prima di acquistare una nuda proprietà è consigliabile effettuare una verifica completa, come avviene per qualsiasi compravendita immobiliare, con alcune attenzioni ulteriori.

Occorre controllare:

• provenienza dell’immobile;
• regolarità urbanistica e catastale;
• eventuali abusi edilizi;
• presenza di ipoteche, pignoramenti o trascrizioni pregiudizievoli;
• stato manutentivo dell’immobile;
• situazione condominiale;
• lavori straordinari già deliberati;
• età e posizione dell’usufruttuario;
• esistenza di eventuali contratti di locazione;
• reale valore di mercato della piena proprietà.

È importante anche evitare valutazioni puramente emotive. Uno sconto elevato non significa automaticamente affare. Se l’immobile è difficile da rivendere, richiede lavori importanti o si trova in una zona poco dinamica, il prezzo ridotto potrebbe non compensare i rischi.

Nuda proprietà: investimento adatto a tutti?

La nuda proprietà non è un investimento adatto a tutti.

Può essere interessante per chi ha un orizzonte temporale lungo, non ha bisogno di reddito immediato e vuole costruire patrimonio nel tempo. È invece meno adatta a chi cerca liquidità, rendita da locazione o possibilità di utilizzare subito l’immobile.

La domanda da porsi non è solo: “Quanto risparmio oggi?”, ma anche: “Per quanto tempo il capitale resterà fermo?”, “Quali spese potrei sostenere?”, “Riuscirei a rivendere se ne avessi bisogno?”, “Il prezzo tiene davvero conto del rischio?”.

Conclusione

Acquistare una nuda proprietà può essere una scelta intelligente, ma non deve essere considerata automaticamente un affare.

Il prezzo scontato è solo il punto di partenza. Per valutare la convenienza bisogna considerare tempi, costi, spese straordinarie, stato dell’immobile, mercato locale e possibilità di rivendita.

La nuda proprietà funziona quando viene acquistata al giusto prezzo, su un immobile valido e con la consapevolezza che il rendimento non è immediato. Al contrario, può diventare un investimento poco efficiente se l’acquirente sottovaluta l’incertezza dei tempi e i costi futuri.

Prima di procedere è sempre consigliabile farsi assistere da un tecnico, da un notaio e, se necessario, da un consulente legale o fiscale.

FAQ

Conviene comprare una nuda proprietà?

Può convenire se il prezzo è realmente vantaggioso, l’immobile si trova in una zona richiesta e l’acquirente non ha bisogno di utilizzarlo o affittarlo subito.

Il nudo proprietario può affittare l’immobile?

No, fino a quando dura l’usufrutto il diritto di godimento spetta all’usufruttuario. Il nudo proprietario non può concedere l’immobile in locazione, salvo diversi accordi o situazioni specifiche da verificare.

Chi paga le spese straordinarie?

In generale, le spese straordinarie sono a carico del nudo proprietario, mentre quelle ordinarie sono a carico dell’usufruttuario.

La nuda proprietà si può rivendere?

Sì, può essere rivenduta, ma il mercato è più ristretto rispetto a quello degli immobili liberi. Il prezzo dipende dall’età dell’usufruttuario, dal valore dell’immobile e dall’interesse degli investitori.

Alla morte dell’usufruttuario bisogna pagare di nuovo?

No. Alla cessazione dell’usufrutto, il nudo proprietario diventa pieno proprietario per consolidazione del diritto, senza dover acquistare nuovamente l’immobile.