Come si dividono le spese per ascensore condominiale, nuove fermate, sostituzione impianto e passerelle ad uso esclusivo. Regole, criteri e casi pratici.

Ascensore in condominio: perché il problema delle spese è spesso delicato

L’installazione o la sostituzione di un ascensore condominiale è uno degli interventi che più spesso genera discussioni tra proprietari, amministratore e assemblea.

Il tema diventa ancora più delicato quando l’edificio è composto da più scale, quando l’ascensore serve solo una parte del fabbricato, oppure quando alcuni appartamenti ottengono un accesso particolare tramite passerelle, porte dedicate o collegamenti diretti all’abitazione.

In questi casi la domanda non è soltanto: “chi usa l’ascensore?”. La domanda corretta è più ampia: quale parte dell’opera serve l’interesse comune e quale parte, invece, produce un’utilità specifica per uno o pochi condomini?

Da questa distinzione dipende la corretta ripartizione delle spese.

Nuovo ascensore o sostituzione di un ascensore esistente?

Il primo punto da chiarire è se l’intervento debba essere considerato una sostituzione di un impianto già esistente oppure una nuova installazione.

La differenza è importante perché non sempre si applica lo stesso criterio di riparto.

Quando l’ascensore esiste già e viene sostituito con un nuovo impianto destinato, in sostanza, a servire gli stessi appartamenti e la stessa parte dell’edificio, il riferimento principale è l’art. 1124 c.c., che disciplina manutenzione e sostituzione di scale e ascensori. La norma prevede che le spese siano sostenute dai proprietari delle unità immobiliari a cui scale e ascensori servono, per metà in base al valore delle singole unità e per l’altra metà in proporzione all’altezza del piano.

Diverso è il caso in cui l’intervento non si limiti a sostituire l’impianto, ma comporti una trasformazione più ampia: nuove fermate, nuovi accessi, collegamenti con unità immobiliari prima non servite, passerelle o opere strutturalmente diverse rispetto alla situazione precedente. In queste ipotesi può assumere rilievo la disciplina delle innovazioni condominiali, perché l’opera non si limita a conservare o rinnovare l’esistente, ma modifica il modo in cui una parte comune viene utilizzata. L’art. 1120 c.c. consente infatti le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo delle cose comuni, comprese quelle finalizzate all’eliminazione delle barriere architettoniche.

In concreto, quindi, la qualificazione dell’intervento non dipende solo dal fatto che “prima ci fosse già un ascensore”, ma dal progetto complessivo: cosa viene demolito, cosa viene ricostruito, quali appartamenti vengono serviti, quali nuove utilità vengono create e se l’impianto finale coincide davvero con quello precedente.

Come si dividono le spese dell’ascensore condominiale?

Per la manutenzione e la sostituzione dell’ascensore, il criterio ordinario è quello dell’art. 1124 c.c.: metà della spesa viene ripartita in base ai millesimi di proprietà e metà in proporzione all’altezza del piano.

Questo criterio tiene conto di due aspetti:

1. l’ascensore è una parte comune che aumenta il valore e la funzionalità dell’edificio;
2. chi abita ai piani più alti, normalmente, trae una maggiore utilità dall’impianto.

Se, invece, si tratta di una vera e propria installazione ex novo, la giurisprudenza distingue tale ipotesi dalle spese di manutenzione e sostituzione. Per l’installazione di un nuovo ascensore, il criterio viene normalmente ricondotto all’art. 1123 c.c., cioè alla ripartizione in proporzione al valore della proprietà di ciascun condomino, salvo diversa convenzione. La distinzione tra installazione ex novo e manutenzione/sostituzione è stata richiamata anche dalla giurisprudenza, che tende ad applicare l’art. 1124 c.c. alle spese di manutenzione e ricostruzione di un ascensore già esistente, e l’art. 1123 c.c. alle spese di nuova installazione.

Condominio con più scale: pagano tutti o solo chi usa l’ascensore?

Negli edifici composti da più scale o da più corpi di fabbrica, bisogna verificare se l’ascensore serva l’intero condominio oppure solo una parte.

L’art. 1123 c.c. prevede espressamente che, quando un edificio ha più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire solo una parte del fabbricato, le relative spese siano a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Questo principio viene spesso indicato come criterio del condominio parziale.

In pratica, se un ascensore serve soltanto una scala, non è automatico che debbano pagare anche i condomini dell’altra scala. Occorre verificare se questi ultimi possano realmente utilizzare l’impianto o trarne un’utilità concreta.

Il problema si complica quando un condomino appartenente a un’altra scala ottiene un accesso all’ascensore tramite un collegamento dedicato. In quel caso occorre domandarsi se quell’accesso trasformi l’ascensore in un impianto utile anche a quel condomino oppure se si tratti di un’opera particolare destinata a soddisfare un’esigenza individuale.

Passerelle, porte dedicate e accessi esclusivi: chi deve pagare?

Uno degli aspetti più frequenti nelle discussioni condominiali riguarda le opere accessorie: passerelle, porte di collegamento, strutture in vetro e acciaio, pianerottoli dedicati, tastiere di accesso, sistemi di apertura riservati o modifiche interne alle singole unità immobiliari.

Il principio generale è semplice: le opere che servono l’interesse comune seguono il criterio di riparto condominiale; le opere che servono solo uno o alcuni proprietari dovrebbero essere poste a carico dei soggetti che ne traggono l’utilità esclusiva o prevalente.

Se una passerella consente l’accesso solo a un determinato appartamento, soprattutto se è dotata di sistema di accesso riservato, diventa difficile considerarla un’opera realmente comune a tutti i condomini. In questo caso, il relativo costo dovrebbe essere valutato separatamente rispetto al costo dell’ascensore vero e proprio.

È quindi opportuno distinguere nel preventivo:

• costo dell’impianto ascensore;
• costo delle opere murarie comuni;
• costo delle fermate comuni;
• costo delle passerelle o dei collegamenti dedicati;
• costo delle porte di accesso ai singoli appartamenti;
• costo di eventuali sistemi di apertura riservata.

Questa distinzione evita che spese riferibili a un’utilità individuale vengano caricate indistintamente su tutti i condomini.

Innovazioni gravose e diritto di partecipare successivamente

Un ulteriore tema riguarda le opere che possono essere utilizzate separatamente solo da alcuni condomini.

L’art. 1121 c.c. disciplina le innovazioni gravose o voluttuarie e prevede che, se l’opera è suscettibile di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati dalla spesa. Gli stessi condomini, o i loro aventi causa, possono però partecipare successivamente ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e manutenzione.

Nel caso dell’ascensore, ciò può accadere quando l’impianto venga realizzato inizialmente a cura e spese solo di alcuni condomini. In tale ipotesi, l’ascensore può non appartenere automaticamente a tutti, ma ai condomini che lo hanno installato, fino all’eventuale successiva partecipazione degli altri. La Cassazione ha richiamato questo principio con riferimento agli ascensori installati successivamente alla costruzione dell’edificio, distinguendo tra proprietà comune e comunione parziale tra chi ha sostenuto la spesa.

Cosa deve fare l’amministratore prima di deliberare i lavori?

Prima di sottoporre la spesa all’assemblea, l’amministratore dovrebbe acquisire un progetto chiaro e un preventivo dettagliato.

In particolare, sarebbe opportuno verificare:

• quali unità immobiliari saranno servite dall’ascensore;
• se l’opera sostituisce un impianto già esistente o introduce nuove utilità;
• se l’ascensore servirà tutto il condominio o solo una scala;
• se alcuni accessi saranno riservati a singoli proprietari;
• se le passerelle o le porte dedicate sono utilizzabili da tutti o solo da alcuni;
• se esistono tabelle millesimali specifiche per scale e ascensore;
• se il regolamento condominiale contiene criteri particolari di ripartizione;
• se alcune opere devono essere contabilizzate separatamente.

Una delibera generica, che approva un unico importo senza distinguere le opere comuni da quelle ad uso particolare, rischia di generare contestazioni successive.

La soluzione pratica: dividere il progetto in voci di spesa

Nei casi complessi, la soluzione più prudente è suddividere l’intervento in più categorie.

Una possibile impostazione è questa:

1. Impianto ascensore comune
Da ripartire tra i condomini effettivamente serviti, secondo il criterio applicabile al caso concreto: art. 1124 c.c. se si tratta di sostituzione/manutenzione, art. 1123 c.c. se si tratta di nuova installazione o innovazione comune.

2. Opere comuni necessarie all’impianto
Da ripartire tra i condomini che beneficiano dell’ascensore, secondo il medesimo criterio previsto per l’opera principale.

3. Opere accessorie ad uso esclusivo o particolare
Passerelle, porte dedicate, tastierini, collegamenti esclusivi e modifiche funzionali solo a una o poche unità dovrebbero essere imputati ai proprietari che ne traggono l’utilità specifica.

4. Manutenzione futura
Una volta realizzato l’impianto, le spese di manutenzione e sostituzione dovranno essere ripartite secondo i criteri applicabili all’ascensore e ai soli soggetti serviti, salvo diverso accordo valido tra tutti gli interessati.

Conclusione

Quando si parla di ascensore condominiale, non esiste una risposta valida per ogni edificio.

Il riparto delle spese dipende dalla natura dell’intervento, dalla struttura del fabbricato, dalla presenza di più scale, dall’utilità concreta dell’opera e dall’eventuale uso esclusivo di alcune parti.

La distinzione fondamentale è questa: l’ascensore comune va ripartito tra i condomini che ne traggono utilità; le opere destinate esclusivamente ad alcuni proprietari dovrebbero essere pagate da chi le utilizza in modo esclusivo o prevalente.

Per evitare contestazioni, l’assemblea dovrebbe deliberare sulla base di un progetto tecnico dettagliato e di un preventivo suddiviso per voci, distinguendo chiaramente tra impianto comune, opere comuni e accessi privati. Solo così la ripartizione delle spese potrà essere più trasparente, corretta e difficilmente contestabile