Quando il locatore di un immobile concesso in affitto viene a mancare, il contratto di locazione non si estingue automaticamente. Al contrario, prosegue regolarmente e i diritti e gli obblighi del proprietario si trasferiscono agli eredi. Dal punto di vista pratico e fiscale, però, è necessario comunicare all’Agenzia delle Entrate il subentro dell’erede, utilizzando il modello RLI, e coordinare correttamente questo adempimento con eventuali proroghe del contratto.

Vediamo come funziona la procedura, quali sono i passaggi corretti e quali errori evitare.

Il contratto di locazione dopo il decesso del locatore

In caso di morte del locatore:

• il contratto resta valido alle stesse condizioni;

• l’erede (o gli eredi) subentra automaticamente nella posizione del locatore;

• il conduttore continua a pagare il canone, che spetta agli eredi.

Dal punto di vista civilistico il subentro è immediato, ma ai fini fiscali deve essere comunicato, soprattutto se si devono gestire proroghe, opzione o revoca della cedolare secca, risoluzioni o altri adempimenti successivi.

Il subentro dell’erede va sempre comunicato?

Sì.
Il subentro del locatore per successione è un adempimento da dichiarare tramite modello RLI, anche se:

• l’erede riscuote già il canone da tempo;

• la successione è stata definita in ritardo;

• il contratto è prossimo alla scadenza.

La mancata comunicazione non invalida il contratto, ma può creare problemi operativi (ad esempio in sede di proroga o di controllo fiscale).

Ordine corretto degli adempimenti: subentro e proroga

Uno degli aspetti più importanti riguarda la sequenza delle operazioni.

La prassi corretta è la seguente:

1. prima si comunica il subentro mortis causa dell’erede nel contratto esistente;

2. solo dopo si procede con la proroga, se il contratto è in scadenza.

Questo perché la proroga deve essere effettuata a nome del soggetto che risulta formalmente locatore nei registri dell’Agenzia delle Entrate.

Come compilare il modello RLI per il subentro dell’erede

Il subentro non comporta la stipula di un nuovo contratto, ma l’aggiornamento di uno già registrato.
Di conseguenza, nel modello RLI:

Quadro A – Dati del contratto

• si indicano gli stessi dati del contratto originario (tipologia, durata, canone);

• nella sezione “Adempimenti successivi” si seleziona il subentro;

• si riportano gli estremi di registrazione del contratto esistente.

Data del subentro

La data da indicare è la data del decesso del locatore, poiché il trasferimento del rapporto avviene in quel momento, indipendentemente dalla data di presentazione del modello.

Il nodo dell’“annualità” nel subentro

Uno dei dubbi più frequenti riguarda la compilazione del campo “annualità” nel modello RLI relativo al subentro.

È importante chiarire che:

• il subentro non è legato a una specifica annualità contrattuale;

• l’annualità non va “riportata indietro” all’anno del decesso;

• si indica l’annualità in corso al momento della presentazione del modello.

Questo perché il subentro non incide sulla durata del contratto né sulle annualità già maturate, ma serve esclusivamente ad aggiornare il soggetto locatore.

Quadro B – Soggetti

Nel Quadro B:

• va indicato l’erede come nuovo locatore;

• i dati del conduttore vanno nuovamente riportati, anche se invariati;

• non si elimina il conduttore né si modifica il rapporto locativo.

E se il subentro viene comunicato in ritardo?

La normativa prevede termini stringenti, ma nella pratica:

• il subentro può essere comunicato anche oltre i termini ordinari;

• l’Agenzia delle Entrate accetta l’adempimento tardivo;

• in alcuni casi potrebbe essere richiesto l’accesso allo sportello, soprattutto se il sistema telematico non consente l’invio.

Il ritardo non impedisce la proroga, purché il subentro venga formalizzato prima.

Conclusioni

In caso di decesso del locatore, la gestione corretta del modello RLI è fondamentale per evitare blocchi operativi e incongruenze fiscali.
La regola pratica è semplice:

• il contratto continua;

• l’erede subentra automaticamente;

• il subentro va comunicato prima di ogni altro adempimento;

• l’annualità indicata è quella in corso, non quella del decesso.

Una corretta impostazione iniziale consente di gestire senza problemi proroghe, cedolare secca e ogni successiva variazione del contratto.