Bed & Breakfast in vendita in Galileo Galilei a Darfo Boario Terme

Asta immobiliare 3515625750 da riprogrammare
956/2018
Trattasi di una struttura alberghiera ubicata in Darfo Boario Terme (BS), alla
frazione Boario, in Via Galileo Galilei n.1(Provinciale di Scalve) lungo la strada
provinciale SP294 che collega Boario alla Valle di Scalve; è posta in unâ??area
urbanizzata posta a sud del paese distante circa 350 metri dal centro di Boario
e dalle Terme di Boario e a circa 100 metri dal Parco Termale.
Catastalmente risulta identificata nel Comune Censuario di Darfo Boario Terme
PREZZO DI VENDITA
PREZZO BASE Euro 819.792,00
OFFERTA MINIMA Euro 614.844,00
RILANCIO MINIMO Euro 10.000,00=.
CAUZIONE non inferiore al 10% del prezzo offerto.


Lâ??immobile oggetto di stima è ubicato in Comune di Darfo Boario Terme (BS), in
Via Galileo Galilei n.1,alla frazione Boario, lungo la strada provinciale SP294 che
collega Boario alla Valle di Scalve; è posta in unâ??area completamente
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urbanizzata servita da tutte le strutture primarie e secondarie, posta a sud del
paese. Dista circa 350 metri dal centro di Boario e dalle Terme e circa 100 metri
dal Parco Termale.
La città di Darfo Boario Terme (BS) è ubicata nella bassa Valle Camonica ad
un'altezza di circa 220 metri s.l.m., a nord del Lago dâ??Iseo, ed è un centro
turistico e termale; il territorio è posto allo sbocco della Valle di Scalve ed è
densamente urbanizzato.
Le attività termali hanno costituito la principale attrazione turistica attorno alla
quale ruota la vita della cittadina. Dopo una fase di calo strutturale e di crisi
delle attività termali avvenuta durante gli anni novanta, a partire dalla
ristrutturazione del 2007 le terme hanno ripreso a essere un polo di attrazione,
soprattutto per la famosa spa, le cure estetiche e per i centri benessere. Le
attività e le cure termali sono praticabili nel parco delle terme, nell'attiguo
Centro Cure Violati, oltre che nei centri benessere dei numerosi hotel della
zona.
Negli ultimi anni si segnala però una forte flessione turistica che ha portato alla
chiusura di parecchie strutture alberghiere ed al conseguente degrado della
zona.
La frazione Boario si trova sulla SS42 del Tonale e della Mendola. Ã? raggiungibile
da Brescia, costeggiando il Lago d'Iseo e da Milano e Bergamo, percorrendo la
SS42, attraverso la Val Cavallina.
Lâ??immobile dista a circa 35 km da Iseo (BS), circa 60 km dalla rete autostradale
e a circa 52 Km dalla città di Brescia. I collegamenti ferroviari si trovano a circa
800 metri e sono garantiti dalla stazione ferroviaria di Boario Terme che è una
delle principali della Valle Camonica e si trova nella parte orientale
dell'abitato, accanto al centro congressi.
Lâ??immobile oggetto della presente stima costituisce una struttura alberghiera
edificata tra gli anni 1954 ed il 2009.
Ai tempi della sua edificazione fu considerata un'opera di rilevante importanza
a livello architettonico ed un esempio di architettura meritevole di
valorizzazione.
Esso èâ?? costituito da un unico corpo di fabbrica che si sviluppa su 7 piani fuori
terra ed uno seminterrato, serviti da due scale interne con ascensore e da due
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esterne di cui una di accesso allâ??edificio da Via Galileo Galilei e di
collegamento con i parcheggio esterni e lâ??altra posta sul retro dellâ??edificio ad
esclusivo servizio dei vani tecnologici posti al piano seminterrato.
Lâ??accesso al complesso avviene dalla strada comunale di Via Galileo Galilei,
attraverso un cancello carrale scorrevole in ferro verniciato di colore bianco,
mediante il quale si accede alle aree pertinenziali del fabbricato destinate alla
manovra e al parcheggio.
Esternamente la delimitazione della proprietà è costituita da muratura in pietra
locale con sovrastante copertina in calcestruzzo e recinzione in ferro verniciato
di colore bianco.
La struttura portante dellâ??edificio è stata realizzata con pilastri in calcestruzzo
armato e pareti di tamponamento in laterizio, le pareti divisorie in mattoni forati,
i solai in latero cemento, il tetto in calcestruzzo armato con copertura a due
falde costituita da manto di copertura in tegole a canale e lattonerie in lamiera
verniciata.
I serramenti esterni, al piano seminterrato sono costituiti in parte da finestre e
porte in legno con vetrocamera (zona sala conferenze), parte in alluminio
verniciato di colore bianco (zona piscina) e parte in alluminio di colore bronzo
(area servizi e locali accessori) dotate di inferriate in ferro e alluminio. Al piano
terra sono costituirti da finestre e portefinestre in alluminio verniciato di colore
bianco con vetrocamera e tapparelle in pvc di colore grigio, mentre per tutti gli
altri piani sono costituiti da serramenti in legno tinteggiato di colore bianco con
vetro semplice e tapparelle in legno verniciato ad eccezione per i locali ubicati
allâ??ultimo piano dove le oscuranti sono composte da antine interne in legno
verniciato di colore bianco.
Esternamente le facciate del complesso sono intonacate al civile e tinteggiate
di colore giallo e ocra.
Gli spazi di manovra e di parcheggio sono pavimentati in asfalto.
Sul retro dellâ??edificio, a confine con la strada comunale di Via Galileo Galilei, eâ??
stato realizzato un ampio garage di mq. 296, con struttura portante (pilastri, muri
e solaio)in cemento armato. Il solaio di copertura è del tipo piano con manto di
copertura in guaina bituminosa, i muri perimetrali esterni sono intonacati al civile
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e tinteggiati di colore giallo mentre il pavimento è in battuto di calcestruzzo.
Sono aperti e privi di serramento esterno di chiusura.
Lâ??edificio risulta composto e strutturato come segue:
- piano seminterrato: è costituito da unâ??ampia sala conferenze dotata di servizi
igienici e da alcuni locali di servizio quali tre cantine, un ripostiglio, una stireria,
un locale guardaraba e due vani tecnologici. Eâ?? inoltre presente una zona
destinata a piscina coperta e scoperta i cui lavori di realizzazione non sono
ancora stati ultimati e per le quali è stata costruita la sola parte strutturale in
cemento armato mentre risultano prive di ogni finitura e impianto.
Per quanto riguarda quella scoperta si segnala che rispetto a quanto
autorizzato la stessa presenta una maggiore superficie di mq. 7,50 e pertanto
tale incremento va regolarizzato ai fini edilizi mediante richiesta di sanatoria.
Per quanto riguarda le finiture la sala conferenze è pavimentata con piastrelle
in ceramica di colore bianco/avorio e rosso verona posate in diagonale,
mentre le pareti ed i soffitti sono intonacati al civile e tinteggiati rispettivamente
di colore giallo e bianco, mentre i locali stireria e guardaroba sono pavimentati
e rivestiti con piastrelle rettangolari in klinker di colore grigio-avorio e hanno
pareti e soffitti tinteggiati con idropittura di colore bianco.
Le cantine ed i vani tecnologici presentano pavimentazione industriale in
calcestruzzo e sono privi di ogni finitura.
Esternamente alla sala conferenze è presente un patio con vista sul giardino
esterno che presenta una pavimentazione in piastrelle in cemento dimensioni
40x40 di colore mattone con lavorazione a ventaglio.
- piano terra: è costituito da un ingresso principale di accesso alla struttura, una
reception con la hall dellâ??albergo, il bar, una sala ristorante, una sala
conversazione, una sala tv, un ufficio, servizi igienici, e dalla cucina con i servizi
per i dipendenti.
Per quanto riguarda lâ??area destinata alla reception, hall, bar, sala sala
conversazione e tv presenta finiture di pregio ed è pavimentata con lastre in
marmo tipo travertino con inserti in verde guatemala, mentre quella destinata
alla sala pranzo-ristorante è sempre in travertino ma con inserti in rosso verona.
Allâ??interno di questâ??ultima sono presenti dei pilastri in marmo tipo perlino.
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Le pareti sono intonacate al civile e tinteggiate in tinte tenui di tonalità variabile
tra il bianco ed il rosa, mentre i soffitti sono controsoffittati con lastre in
cartongesso e tinteggiati di colore bianco.
I locali sono provvisti di impianto di riscaldamento e climatizzazione.
Lâ??area destinata ai servizi igienici presenta pavimentazione e rivestimenti in
ceramica di colore grigio con inserti colorati, mentre quella destinata alla
cucina e ai servizi dei dipendenti è in klinker di colore rosso con pareti piastrelle
in ceramica di colore bianco.
Le porte interne sono in legno tamburato ad anta cieca.
I terrazzi esterni sono pavimentati con piastrelle in gres.
- piano soppalco: è costituto parte da alcuni locali abitativi destinati a residenza
del custode e parte ad area fitness-sauna destinata ai clienti e con vista sui
locali destinati alla sala pranzo-ristorante e conversazione.
Lâ??abitazione del custode, realizzata negli anni â??90, eâ??costituita da un corridoioingresso,una cucina-pranzo, un bagno, un ampio soggiorno con terrazzo, due
camere, un guardaroba ed un bagno. I locali sono pavimentati in parquet in
legno verniciato tipo rovere a listoni ad eccezione del bagno che presenta
piastrelle in gres di colore grigio dim. 15x15 e rivestimento di parete in tozzetti di
ceramica di colore verde.
Le pareti ed i soffitti sono intonacati al civile e tinteggiati con idropittura di
colore bianco.
I sanitari del bagno sono in ceramica di colore verde acqua.
Il riscaldamento avviene attraverso elementi radianti in alluminio di colore
bronzo/marrone.
Nellâ??insieme lâ??area necessita di opere di manutenzione e risanamento.
Per quanto riguarda lâ??area destinata al fitness e sauna è costituita da unâ??area
reception, una sala lettura con vista sulla sala conversazione al piano terra, uno
studio, un locale sauna con servizi igienici, un corridoio ed una sala fitness. La
sala lettura è pavimentata con parquet in legno verniciato tipo rovere posato a
listoni, la zona reception/accoglimento e corridoio con lastre in marmo tipo
travertino con inserti in rosso verona, mentre lâ??area fitness, sauna e servizi igienici
hanno pavimento e rivestimento con piastrelle quadrate in gres di colore grigio,
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mentre le pareti sono intonacate e tinteggiate con tonalità tra lâ??azzurro (fitness,
sauna e servizi igienici) ed il bianco (sala lettura).
I lavori di realizzazione di questâ??area sono stati eseguiti senza il rilascio della
relativa autorizzazione edilizia, e pertanto è necessario presentare una richiesta
di sanatoria per la regolarizzazione ai fini edilizi delle opere.
- piani primo-secondo-terzo: sono speculari e ognuno è costituito da n.16
camere con annesso per ognuna di servizio igienico, oltre ad un locale studio
con annesso wc ed un corridoio di distribuzione-accesso al piano. Gli stessi negli
anni â??90 sono stati oggetto di una parziale ristrutturazione interna mantenendo
inalterato lâ??involucro perimetrale esterno e gli infissi.
Per quanto riguarda le finiture tutte le camere sono pavimentate con parquet
in legno verniciato tipo rovere posato a listoni in diagonale con pareti rivestite
con carta da parati decorata in tinte tenui e soffitti intonacati al civile e
tinteggiati di colore bianco. I bagni invece presentano pavimento in tozzetti di
colore verde e rivestimenti di colore bianco con inserti neri; le relative pareti e
soffitti sono tinteggiati di colore bianco.
Il corridoio di distribuzione al piano è pavimentato con piastrelle in travertino,
con pareti tinteggiate di colore rosa e soffitto controsoffitto con pannelli in
cartongesso.
Le porte sono parte in legno tamburato verniciato di color noce e parte in
legno verniciato di colore bianco con specchiatura superiore in vetro.
Tutte le camere sono razionalmente arredate, provviste di impianto di
riscaldamento, aria condizionata e televisore.
- piani quarto e quinto: sono costituiti al piano quarto da n.16 camere e al quinto
da n.10 camere ognuna provvista del relativo servizio igienico; ad ogni piano è
inoltre presente un locale studio con annesso wc ed un corridoio di distribuzione
al piano.
Per quanto riguarda le finiture tutte le camere ed i bagni presentano le stesse
finiture di quelle presenti ai piani sottostanti (primo, secondo e terzo)ma a
differenza delle stesse presentano un arredo più recente e le porte sono tutte in
legno tamburato di color noce.
Anchâ??esse sono provviste di impianto di riscaldamento, aria condizionata e
televisore.
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Gli stessi negli anni 2001-2003 sono stati oggetto di una parziale ristrutturazione
interna e sono stati sostituiti gli infissi interni e gli arredi mentre sono rimasti
inalterati gli infissi esterni.
- piano sesto: è costituito da n.10 camere provviste di servizio igienico proprio e
da n. 4 camere che ne sono sprovviste; è presente anche un locale studio, un
disimpegno, un wc posto nel vano scale ed un corridoio di distribuzione al
piano.
Per quanto riguarda le finiture tutte le camere sono pavimentate con parquet
in legno verniciato tipo rovere posato a listoni in diagonale con pareti rivestite
con carta da parati decorata in tinte tenui e soffitti intonacati al civile e
tinteggiati di colore bianco. I bagni invece presentano pavimento e rivestimenti
in tozzetti di colore bianco con inserti neri; le relative pareti e soffitti sono
tinteggiati di colore bianco.
Il corridoio di distribuzione al piano è pavimentato con piastrelle in graniglia,
con pareti e soffitti intonacati al civile e rispettivamente tinteggiate di colore
rosa e bianco.
Il piano è sprovvisto di aria condizionata e necessità di opere di manutenzione e
risanamento.
Gli ambienti presentano le caratteristiche costruttive e di finiture originarie e
sono rimasti inutilizzati per molti anni.
Nel complesso lâ??immobile si trova in uno stato di conservazione mediocre, e ad
eccezione dei locali di accoglimento posti ai piani seminterrato e terra, necessita
di opere di manutenzione e risanamento sia sullâ??involucro esterno che allâ??interno.
Sulla base dei provvedimenti autorizzativi rilasciati e di quanto verificato durante il
sopralluogo, si può dichiarare che lâ??immobile presenta delle irregolarità in ambito
edilizio dovute, come già precisato, agli ambienti destinati nellâ??area fitness
realizzati senza alcuna autorizzazione edilizia e lâ??ampliamento della piscina esterna
di circa mq. 7,50 rispetto a quanto autorizzato.
Anche dal punto di vista catastale si suggerisce di presentare un aggiornamento
delle planimetrie catastali mediante Denuncia di Variazione, in quanto quelle
depositate presso lâ??Agenzia del Territorio di Brescia risalgono allâ??anno 1986 e non
corrispondono allo stato attuale dei luoghi.
Data vendita
09/04/2024 12:00
Prezzo base
â?¬ 330.000,00
Offerta minima
â?¬ 247.500,00
Valore in aumento in caso di gara
â?¬ 3.000,00