Mia figlia ha stipulato alcuni mesi fa un contratto di locazione ad uso abitativo di un immobile, che ha ben presto rivelato problemi di umidità e formazione di muffe lungo le pareti. Come si può risolvere la situazione?

Il quesito da Lei sollevato impone di soffermarsi sulla disciplina dettata dal nostro ordinamento in materia di vizi dell'immobile concesso in locazione e della relativa responsabilità del proprietario, a norma degli artt. 1578 e seguenti c.c.
La norma citata prevede espressamente che se, al momento della consegna, la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare alternativamente, in base alle proprie esigenze, la risoluzione del contratto di locazione o una riduzione del canone convenuto, salvo che si tratti di vizi dallo stesso conosciuti al momento della stipula del contratto o comunque facilmente riconoscibili. Il locatore, inoltre, è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati dai vizi dell'immobile, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.
Ciò premesso, è indubbio che l’ingente presenza di umidità e muffa sembra dipendere da difetti strutturali dell’immobile e, quindi, costituisce un vizio grave dell’immobile stesso, che lo rende inidoneo all’uso abitativo pattuito, oltrechè malsano, e per questo motivo legittima di per sè il conduttore a domandare la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. In questo senso si è più volte espressa la stessa giurisprudenza che ha precisato che l’invasione dell’umidità per effetto di trasudo dalle pareti costituisce un “deterioramento rilevante”, un “vizio” che incide sulla funzionalità strutturale dell’immobile impedendone il godimento; in presenza di tale vizio il conduttore può legittimamente invocare la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1578 c.c.
L'unica ipotesi in cui non potrebbe ottenersi tale tutela nei confronti del proprietario consisterebbe nella circostanza che tale massiccia presenza di umidità fosse già presente sulle pareti dell'appartamento nel momento in cui Sua figlia lo ha visionato prima di concludere il contratto di locazione e, pur avendola notata, Sua figlia abbia comunque accettato l'alloggio nello stato di fatto in cui esso si trovava, conoscendo la possibile inidonietà dell'appartamento stesso alla funzione abitativa cui essa intendeva adibirlo (in tal senso Cass. sent. n. 14659/02). Qualora, invece, ad esempio, al momento della visita, il proprietario avesse tinteggiato di fresco l'appartamento, così da occultare a Sua figlia il problema, ovvero Sua figlia, verificate le muffe sulle pareti, avesse manifestato le proprie rimostranze ed il locatore la avesse rassicurata circa l'eliminazione dell'umidità a seguito di una corretta aerazione del locale, (in questo caso, auspicabilmente, alla presenza di testimoni), vi sarebbero tutti i presupposti per richiedere al proprietario la risoluzione del contratto di locazione o una diminuzione del canone, oltre al risarcimento dei danni subiti (quali gli effetti di eventuali bronchiti, cibi andati a male, spesa per l’acquisto di un eventuale deumidificatore, ecc.). Qualora il proprietario non concordi in tal senso, sarà necessario esperire al riguardo un'azione giudiziale tesa alla pronuncia di una sentenza di condanna al risarcimento, oltrechè di declaratoria dell'avvenuta risoluzione, nei confronti del locatore.
Peraltro, anche qualora in realtà Sua figlia fosse stata fin da subito ben conscia del problema, per avere visto le macchie di umidità sulle pareti dell'abitazione, senza essere particolarmente rassicurata al riguardo dal proprietario, Le rimarrebbe da invocare l'art. 1580 c.c., secondo cui quando i vizi della cosa o di una parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinuncia.
In tal caso, tuttavia, non è riconosciuto all'inquilino l'ulteriore rimedio del risarcimento del danno eventualmente subito in conseguenza dei vizi, ma solo la risoluzione, almeno secondo certa Giurisprudenza (Cass. sent. n. 3636/98, che riconosce all'art. 1580 c.c. natura di norma eccezionale, pertanto non applicabile al di fuori del suo tenore letterale) Un diverso orientamento, tuttavia (Cass. sent. n. 915/99), afferma che il locatore sia ugualmente tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore per effetto delle condizioni abitative dell'immobile locato, quand'anche tali condizioni fossero note all'inquilino al momento della conclusione del contratto, dovendosi ritenere che la tutela del diritto alla salute prevalga su qualsiasi accordo tra privati di esclusione o limitazione della responsabilità del locatore.

Commenti

Nessuno

Aggiungi un tuo commento

Per inviare un commento è necessario essersi registrato al sito ed essersi autenticato.

Login

• Se sei un nuovo utente del sito e desideri registrarti clicca qui

« Precedente

Archivio

Successiva »